Анализ рынка складской недвижимости за 2018 год
2018 год оказался очень крайне благоприятным для качественного и количественного развития логистической недвижимости Московского региона. Экспертами был отмечен исторический максимум объема сделок, заключенных в данном сегменте. Арендовано и выкуплено в собственность было порядка 1,8 миллионов квадратных метров.
Вторым рекордом на рынке складской недвижимости стал объем чистого поглощения равный полутора миллионам квадратных метров. Предыдущий максимум зарегистрировали в 2014 году, и он был на 32% ниже.
Основным трендом рынка стало превалирование спроса над предложением. Обусловлено это в первую очередь стремлением крупных компаний, продуктовых и онлайн-ритейлеров к строительству объектов под заказ. В формате build-to-suit было заключено порядка трети всех сделок со складской недвижимостью. По данным копании CBRE можно составить таблицу, отражающую крупнейшие сделки, совершенные в 2018 году.
Крупные сделки, заключенные в 2018 г.
Объект |
Площадь, кв. м |
Клиент |
Тип сделки |
СК Белый Раст |
138 000 |
Леруа Мерлен |
Покупка |
Ориентир Север 1 |
122 070 |
Онлайн ритейлер |
Аренда |
PNK Валищево |
71606 |
Лента |
Покупка |
PNK Валищево |
58 026 |
Деловые линии |
Аренда |
Монолит Ногинск |
22 118 |
Восток-Запад |
Аренда |
Рынок складской недвижимости Московского региона.
Спрос на складские мощности оставался стабильно высоким, при этом, наибольшую заинтересованность девелоперов вызывали проекты, ориентированные на конкретного заказчика, так как строительство формата build-to-suit минимизирует риски финансовых потерь. Спекулятивные объекты, хоть и появлялись, количество их оказалось недостаточным. Таким образом на конец года уровень вакантности снизился до 6%, что составляет семьсот тысяч квадратных метров.
Так как на рынке больше не наблюдается избыток предложения, то арендные ставки стали возрастать, чего не наблюдалось на протяжении шести последних лет.
Изменение стоимости арендной ставки.
Размер средневзвешенной арендной ставки увеличится на 2,8% и составил порядка 3,6 тысяч рублей за один квадратный метр в год. Как видно из графика, увеличение стоимости незначительное, но оно позволяет говорить об общем улучшении состояния рынка.
При этом в стоимость арендной ставки не входят коммунальные и операционные платежи, а также НДС. Многие московские девелоперы приняли решение об увеличении стоимости аренды из-за низкого ввода спекулятивных объектов.
Международная консалтинговая компания Knight Frank предоставила данные, согласно которым большая часть сделок была заключена на площади, располагающиеся в уже сданных и работающих объектах. Сделки по аренде готовых площадей составили порядка 65%, выкуплено в собственность было 17%, оставшиеся 18% составили контракты на строительство объектов под конкретного заказчика.
Всего в складской сфере коммерческой недвижимости удалось заключить сто двадцать девять сделок, тогда как в прошлом году их число не превысило и ста.
Что касается формирования спроса, то за 2018 год основной спрос формировал сегмент розничной торговли, на его долю пришлось порядка 35% от общего числа заключенных договоров. Вторыми по объему поглощения стали производственные компании, которые заключили 20% сделок. Наиболее низкий показатель показа сфера online-торговли, чей показатель не превысил 6%, что существенно меньше аналогичного показателя предыдущего года.
Формирование спроса на складскую недвижимость.
Региональный рынок складской недвижимости аналогично столичному перешел на строительство объектов в формате built-to-suit, но при этом количество спекулятивных складов там выше. Так в Екатеринбурге строится спекулятивный мультитемпературный склад на 50 000кв.м., аналогичный проект реализуется в Новосибирске. В южных регионах строятся склады меньшей площади.
В целом ситуация с логистической недвижимостью в регионах осталась на том же уровне. Объем введенных в эксплуатацию объектов составил 527 000 квадратных метров, что лишь на 8% превышает показатели прошлого года.
Доля вакантных площадей составляет порядка 6%, а стоимость арендной ставки для премиальных объектов составляет четыре тысячи рублей за квадратный метр в год.
Прогноз на 2019год.
Эксперты отрасли отмечают положительное состояние рынка и говорят о том, что позитивные изменения будут присущи и наступившему году. Девелоперы будут завершать анонсированные проекты. Как и ранее основной процент складов будет возведен в формате build-to-suit. Ожидаемый годовой объем строительства должен доставить порядка одного миллиона квадратных метров.
Сокращение доли вакантных площадей должно стабилизироваться на показателе в 4-5% в классе «А». Рост Арендных ставок будет продолжаться и уже через два-три года могут снова достигнуть уровня в четыре тысячи рублей за квадратный метр в год.
Спрос должен сохраниться на высоком уровне, что будет достигнуто общим ростом рынка и увеличением активности Интернет-торговли.
