Рынок складской недвижимости восстанавливается после кризиса
В 2016 году было куплено и арендовано примерно 1,1 млн кв.м складской недвижимости. Согласно отчету консалтинговой компании Knight Frank , 90% сделок было связано с перемещением арендаторов в другие логистические комплексы или с новыми площадями.
Аналогичная тенденция была и за год до этого, когда из 1,2 млн кв.м примерно 1 млн компании арендовали из-за переезда. Но по словам директора департамента складской недвижимости Knight Frank Максима Загоруйко, в 2015 году большая часть сделок была заключена для оптимизации и из-за переезда в складские комплексы в менее высоком ценовом диапазоне, например при объединении нескольких складов в один, то в 2016 году тенденция не сохранилась. Напротив основной причиной переезда стало расширение крупных компаний. Это свидетельствует о восстановлении рынка.
Продавец товаров для дома Hoff арендовал около 50 000 кв.м в логистическом комплексе «Северное Домодедово», хотя ранее занимал только 20 000 кв.м. в комплексе «Абсолют». Castomara переместилась из «Северного Домодедово», где у нее было арендовано около 40 000 кв.м в «Чехов-3», где заняла 50 000 кв.м., а Wildberris добавил к уже занимаемым им 20 000 кв.м дополнительные 42 000 кв.м. Продуктовый ритейлер X5 Retail Group увеличил аредуемые площади более чем на треть и сейчас занимает более 88 000 кв.м в складском комплексе «Софьино».
В IV квартале 2016 было арендовано и приобретено 570 000 кв.м складов. Это примерно столько же, как и за три прошлых квартала года. Это был рекордный показатель для этого периода за всю историю рынка. По словам руководителя отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслава Холопова, за счет стабилизации экономической ситуации и без значительных валютных колебаний, компании отказываются от выжидательной тактики.
Уже на протяжении двух лет спрос на складские комплексы превышает объем ввода. Согласно статистике Knight Frank в 2016 г. Было построено 700 000 кв.м. складов, а куплено и арендовано – 1,1 млн кв.м. Аналогичная ситуация была и в 2015 г.
Олег Мамаев, исполнительных директор крупного девелопера складской недвижимости PNK Group, говорит, что ситуация на рынке складской недвижимости еще не может трактоваться как «выздоровление рынка», поскольку процент свободных площадей еще достигает примерно 10%. При этом, несмотря на развитие бизнеса, процент свободных площадей у арендаторов неизменен. Это связано с тем, что с рынка уходят компании, которые неэффективны, а на их место приходят крупные игроки. Уровень вакантности складских комплексов сокращается по мере приближения к Москве, поэтому можно сказать об акцентировании спроса на недвижимость в хороших местах. Директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев сообщает, что большинство сделок в 2016 году связано с переездом арендаторов в более качественные складские комплексы. При нынешнем уровне цен появляется возможность выбирать более современные комплексы.
Также положительная динамика на складском рынке связана со снижением стоимости заемного финансирования. В 2015 г. инвесторы выбирали объекты со ставкой капитализации не меньше 15% годовых, сейчас же они готовы инвестировать в комплексы под 12-13%.
По словам Холопова, в 2017 г. активизация спроса будет продолжена, о чем свидетельствует множество переговоров.
